Türkiye’de kira ilişkileri temel olarak Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre düzenlenir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı koruyan özel hükümler bulunmaktadır. 2026 yılı itibarıyla kira artış oranları, tahliye sebepleri ve arabuluculuk süreçleri uygulamada önemli yer tutmaktadır.

Bu kapsamlı rehberde:

• Kira sözleşmesinin hukuki niteliği

• Sözleşmenin temel unsurları

• Kiracı ve ev sahibinin hakları

• Kira artışı ve depozito kuralları

• Tahliye sebepleri ve dava süreci

• Zorunlu arabuluculuk uygulaması

• 2026 güncel uygulamaları

detaylı şekilde ele alınacaktır.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir taşınmazı (ev, iş yeri vb.) belirli bir bedel karşılığında kiracıya kullanım hakkı tanıdığı sözleşmedir.

Bu sözleşme:

• Yazılı veya sözlü yapılabilir.

• Belirli veya belirsiz süreli olabilir.

• Tarafların karşılıklı rızasına dayanır.

Ancak uygulamada yazılı sözleşme yapılması, ispat kolaylığı açısından son derece önemlidir.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Dayanağı

Konut ve iş yeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu’nun 299–378. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Kanun özellikle:

• Kiracının korunması

• Kira artış sınırları

• Tahliye sebepleri

• Depozito düzenlemeleri

konularında detaylı hükümler içermektedir.

Kira Sözleşmesinin Temel Unsurları

Bir kira sözleşmesinde mutlaka bulunması gereken unsurlar şunlardır:

1. Taraf Bilgileri

• Kiraya verenin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası

• Kiracının kimlik bilgileri

• Tebligat adresleri

Yanlış veya eksik kimlik bilgileri hukuki sorunlara yol açabilir.

2. Kiralananın Açık Tanımı

• Açık adres

• Tapu bilgileri

• Bağımsız bölüm numarası

• Konut veya iş yeri olduğu bilgisi

3. Kira Bedeli

Sözleşmede açıkça belirtilmelidir:

• Aylık kira tutarı

• Ödeme günü

• Banka hesabı bilgisi

• Artış oranı

2026 itibarıyla kira artışları, kanuni sınırlar çerçevesinde yapılmalıdır.

4. Kira Süresi

• Belirli süreli (örneğin 1 yıl)

• Belirsiz süreli

Konut kiralarında genellikle 1 yıllık belirli süreli sözleşmeler yapılır ve otomatik uzar.

5. Depozito (Güvence Bedeli)

Kanuna göre:

• Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir.

• Bankada vadeli hesapta tutulmalıdır.

• Kiracı zarar vermemişse iade edilmelidir.

6. Yan Giderler ve Aidatlar

Sözleşmede şu konular net olmalıdır:

• Aidat kime ait?

• Demirbaş onarımları kim yapacak?

• Vergiler ve sigorta sorumluluğu kime ait?

Kira Sözleşmesi Türleri

1. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi

En yaygın kira türüdür.

• Süre sonunda otomatik olarak 1 yıl uzar.

• Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yaparak çıkabilir.

• Ev sahibi süre bitiminde tek taraflı tahliye edemez.

2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

• Süre belirtilmez.

• Taraflar kanuni ihbar sürelerine uyarak fesih yapabilir.

• Daha çok eski kira ilişkilerinde görülür.

Kira Artışı Nasıl Yapılır? (2026 Güncel Uygulama)

Kira artış oranı:

• Sözleşmede belirtilmiş olabilir.

• Belirtilmemişse TÜFE 12 aylık ortalama esas alınır.

Kanun gereği konut kiralarında belirlenen artış oranı, yasal sınırı aşamaz.

Fahiş artış yapılması halinde kiracı dava açabilir.

Kiracının Hakları

Kiracılar, kanun tarafından güçlü şekilde korunur.

1. Güvenli Kullanım Hakkı

Ev sahibi:

• Elektrik, su, doğal gazı kesemez.

• Evi kilitleyemez.

• Zorla tahliye edemez.

2. Kira Artışına İtiraz

Kanuni sınırı aşan artışlara karşı kiracı:

• Arabuluculuğa başvurabilir.

• Mahkemeye gidebilir.

3. Depozito İade Hakkı

Kiracı:

• Evi sözleşmeye uygun teslim etmişse

• Hasar vermemişse

depozitonun iadesini talep edebilir.

4. Haksız Tahliyeye Karşı Korunma

Ev sahibi, kanunda belirtilen sebepler dışında kiracıyı çıkaramaz.

Ev Sahibinin Hakları

Ev sahipleri de belirli şartlarda güçlü haklara sahiptir.

1. Kira Tahsil Hakkı

Kiracı ödeme yapmazsa:

• Noter ihtarı gönderilir.

• İcra takibi başlatılır.

• Tahliye davası açılabilir.

2. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilirse tahliye davası açılabilir.

3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi:

• Kendisi,

• Eşi,

• Çocuğu

için konuta ihtiyaç duyuyorsa tahliye talep edebilir.

4. Mülkün Satılması

Ev satıldığında yeni malik, belirli süre içinde tahliye talep edebilir.

Tahliye İşlemleri Nasıl Yapılır?

Tahliye süreci genellikle şu adımlardan oluşur:

1. Yazılı İhtarname

Noter aracılığıyla gönderilir.

İhtar içeriğinde:

• Borç miktarı

• Ödeme süresi

• Tahliye talebi

belirtilir.

2. Zorunlu Arabuluculuk (2026)

Konut ve iş yeri kiralarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Anlaşma sağlanamazsa dava açılır.

3. Tahliye Davası

Yetkili mahkeme:

• Sulh Hukuk Mahkemesi

Mahkeme:

• Sözleşmeyi

• Ödeme kayıtlarını

• Tanıkları

inceleyerek karar verir.

4. İcra Yoluyla Tahliye

Mahkeme kararı sonrası icra müdürlüğü tahliye işlemini gerçekleştirir.

Ev sahibi kendi başına kiracıyı çıkaramaz.

Tahliye Sebepleri Nelerdir?

1. Kira bedelinin ödenmemesi

2. İki haklı ihtar

3. İhtiyaç nedeniyle tahliye

4. Yeniden inşa ve imar

5. Kiracının sözleşmeye aykırı davranışı

6. Tahliye taahhütnamesi

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Kiracı, belirli bir tarihte çıkacağını yazılı olarak taahhüt ederse ve çıkmazsa, icra yoluyla tahliye edilebilir.

Ancak:

• Sözleşme imzalandıktan sonra verilmiş olmalıdır.

• Tarih açıkça yazılmalıdır.

Depozito İadesi Süreci

Kiracı evi teslim ettikten sonra:

• Hasar kontrolü yapılır.

• Ortak gider borcu varsa düşülür.

• Kalan miktar iade edilir.

Depozito iade edilmezse kiracı dava açabilir.

İş Yeri Kiralarında Farklılıklar

İş yeri kiralarında:

• Tahliye sebepleri daha esnektir.

• Uzama süresi 10 yılı aşarsa ev sahibi tahliye talep edebilir.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi sözlü yapılabilir mi?

Evet, ancak ispat açısından yazılı yapılması önerilir.

Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?

Hayır. Kanuni sebepler olmadan tahliye mümkün değildir.

Tahliye süresi ne kadar sürer?

Mahkeme yoğunluğuna göre 6 ay ile 2 yıl arasında değişebilir.

Kiracı erken çıkarsa ceza öder mi?

Sözleşmeye göre değişir. Makul sürede yeni kiracı bulunursa sorumluluk sona erebilir.

2026 Güncel Uygulamalar

• Zorunlu arabuluculuk sistemi uygulanmaktadır.

• Dijital tebligat sistemleri yaygınlaşmıştır.

• Kira artışları sıkı şekilde denetlenmektedir.

• Fahiş kira artışlarına karşı idari yaptırımlar gündemdedir.

Sonuç

Kira sözleşmeleri ve tahliye işlemleri, hem kiracılar hem de ev sahipleri için ciddi hukuki sonuçlar doğurur. 2026 yılı itibarıyla:

• Sözleşmeler yazılı yapılmalı,

• Artış oranları kanuna uygun belirlenmeli,

• Tahliye süreçleri hukuki yollarla yürütülmeli,

• Arabuluculuk süreci dikkate alınmalıdır.

Doğru hazırlanmış bir kira sözleşmesi, taraflar arasında güvenli ve sorunsuz bir kira ilişkisi sağlar. Olası uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki destek almak her zaman en sağlıklı yoldur.